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Economia/Imprese

Mercato immobiliare Perugia: i prezzi bassi spingono l’investimento

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Scendono i prezzi a Monteluce, trend iniziato dopo il trasferimento dell’Ospedale a San Sisto. Sono in corso i lavori per il progetto “Nuova Monteluce”: si tratta di un importante intervento nell’area dell’ex Policlinico di Monteluce che occupa la sommità di una collina a poca distanza dal centro storico della città. L’intervento comprende centinaia di nuove residenze, appartamenti per studenti universitari, uffici, spazi commerciali, superfici ricettive per turisti e studenti, servizi socio-sanitari, attività per l’istruzione e per il tempo libero. Per il momento funzionano solo le strutture commerciali. Al momento i prezzi sono di 900 € al mq per le tipologie ristrutturate e di 500-600 € al mq per quelle da ristrutturare. Resistono i valori a Toppo di Monteluce dove si concentrano le soluzioni liberty. Il ristrutturato si scambia a prezzi medi di 1200 € al mq.

Tra le strade maggiormente apprezzate nel Centro storico ci sono corso Cavour, via Pellini, corso XX Giugno, Porta Sole e, nell’ultimo periodo, corso Bersaglieri (in zona di Porta Pesa). Acquistare un appartamento usato in queste zone costa mediamente 1000 € al mq. L’offerta edilizia del Centro storico è composta da monolocali, bilocali e trilocali da ristrutturare in palazzine storiche sorte tra il 1300 ed i primi anni del ‘900. Più ampie le soluzioni in via Pellini che, ristrutturate, sono valutate circa 1500 € al mq. Nel centro storico si registrano prevalentemente acquisti per investimento da indirizzare a studenti. Per un bilocale si investono intorno a 50-80 mila € che poi si affittano a 380-400 € al mese. Da segnalare che in corso Cavour si sono insediati diversi studi di avvocati.

Attivo il mercato delle locazioni: da alcuni anni, infatti, nel periodo compreso tra marzo ed agosto si segnala una forte domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti cinesi contestualmente ai corsi del “Progetto Marco Polo” che si tiene nell’Università degli Stranieri. Le richieste da parte di studenti universitari italiani si concentrano invece nel periodo compreso tra agosto e dicembre, anche se la maggior parte delle richieste di abitazioni in affitto proviene da famiglie, spesso straniere, in cerca dell’abitazione principale. Il canone di locazione di un bilocale si attesta su 300 € al mese, quello di un trilocale su 400 € al mese ed il contratto più utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca.

Nei primi sei mesi del 2019 i valori immobiliari nel quartiere di Madonna Alta sono in lieve diminuzione, in particolare sulle soluzioni da ristrutturare e sulle abitazioni a ridosso della stazione della città, dove per abitazioni degli anni ’90 si spendono circa 800 € al mq. I prezzi, decisamente bassi, spingono all’acquisto tanti investitori che affittano prevalentemente a stranieri. In generale la domanda è vivace. La zona più residenziale è quella di Madonna Alta dove soluzioni anni ’70 acquistabili a 1200 € al mq si alternano ad altre, di alcuni anni fa, che costano 1200-1300 € al mq. L’area è residenziale, verde e ben servita anche grazie alla vicinanza con il raccordo stradale Perugia-Bettolle. Si chiedono prevalentemente trilocali da 90 mq possibilmente con 2 bagni. Il budget oscilla tra 90 e 100 mila €, la tipologia più richiesta è il trilocale e l’elemento considerato fondamentale è l’ascensore. L’area di via Gallenga, in zona Cortonese, si è sviluppata negli anni ’80: un buon usato costa circa 1000 € al mq. Attivo anche il mercato delle locazioni: Il canone di un bilocale si attesta su 300 € al mese, mentre per un trilocale si spendono circa 400 € al mese. Il contratto utilizzato è quasi sempre quello a canone concordato.

Quotazioni stabili nelle zone di Pieve di Campo – Montevile, Ponte San Giovanni e Ponte Valleceppi. In diminuzione, invece, a Ponte Felcino dove si registra una discreta percentuale di acquisti da parte di immigrati che hanno un budget più contenuto e, di conseguenza, i prezzi sono diminuiti. Nel centro storico di Ponte Felcino prevalgono gli immobili vetusti che si vendono con estrema difficoltà e dopo importanti ribassi di valore; nella parte immediatamente esterna le soluzioni edificate intorno agli anni ’90 si acquistano con una spesa di circa 800 € al mq. Nelle altre zone i valori sono rimasti invariati.

Piace in modo particolare il quartiere di Ponte San Giovanni che si trova in un’area periferica della città, sviluppatasi tra gli anni ’70 e ’80, ricca di negozi, supermercati e centri commerciali e da qui è facile raggiungere tutte le principali arterie stradali. E’ anche vicina all’area industriale di Perugia e, per questo motivo, i valori dell’usato sono compresi tra gli 800 € al mq per appartamenti economici fino a punte massime di 1200-1300 € al mq per soluzioni con ottime finiture. In questo quartiere si registra anche una buona domanda di immobili in affitto dal momento che ci sono numerosi lavoratori fuori sede impiegati presso le industrie della zona. Per un bilocale si spendono 300 € al mese.

Apprezzate anche le soluzioni immobiliari presenti a Pieve di Campo e a Montevile, zona residenziale e collinare che si è sviluppata tra gli anni ’80 e gli anni ’90. A Pieve di Campo sono presenti piccoli condomini e villette a schiera costruiti negli anni ’70, ’80 e ’90. Gli appartamenti in buone condizioni costano circa 1300-1400 € al mq con punte massime di 1500-1600 € al mq per soluzioni con finiture di pregio inserite in contesti signorili, mentre le villette a schiera in ottimo stato si vendono a valori medi di 200-210 mila €. Periferica, ma apprezzata perché ben collegata con il resto della città e dotata di tutti i principali servizi, è Ponte Valleceppi, dove le soluzioni degli anni ’80-’90, in buone condizioni, si scambiano a 1000 € al mq. È alta la domanda di appartamenti in affitto soprattutto a Ponte San Giovanni. Le richieste provengono in larga misura da stranieri e i proprietari sono soliti richiedere referenze e garanzie, talvolta scontando una parte del canone. Attualmente si stanno stipulando soprattutto contratti concordati, con applicazione quasi totale della cedolare secca, e che prevedono canoni intorno a 400 € al mese per i trilocali. Mercato dinamico anche a Sant’Egidio zona a ridosso dell’aeroporto di Perugia e a Collestrada, dove ha sede un importante centro commerciale e rappresenta uno snodo importante per il Nord Italia. Il mercato immobiliare di entrambe le zone ha un’offerta di abitazioni monofamiliari e bifamiliari risalente agli anni ’90. Per un buon usato si spendono mediamente intorno a 1000 € al mq.