Economia/Imprese

L’Ufficio Studi Tecnocasa ha analizzato le scelte abitative degli under 44 a Milano.

L’analisi delle compravendite e delle locazioni realizzate nel secondo semestre del 2019 attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete evidenzia che il 72% di chi rientra in questa fascia di età ha acquistato casa. Il 28% ha optato per la locazione. La percentuale di chi acquista è importante, ma è comprensibile alla luce del ribasso dei prezzi degli immobili; i mutui più accessibili, hanno permesso che tra le fasce più giovani di età si optasse per l’acquisto e non più per la locazione.
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L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite effettuate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete in Italia nel secondo semestre del 2019. Dallo studio è emerso che il 17,8% degli acquisti è stato concluso da investitori; il quadro è completato dal 76,1% che scelgono la prima casa e dal 6,1% di compravendite per la casa vacanza. Nelle grandi città italiane il rendimento annuo lordo si è attestato intorno al 5,0%, valore stabile rispetto al semestre precedente ed in lieve crescita rispetto al secondo semestre del 2018 (4,9%).
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Nel secondo semestre del 2019 i canoni di locazione di Milano hanno registrato un andamento positivo rispetto al primo semestre 2019: 8,5+% per i monolocali, +7,8% per i bilocali e +7,7% per i trilocali. Se si considerano gli ultimi 10 anni i canoni sono aumentati complessivamente del 25,2%.

Bene il trend dei canoni in diverse aree della città, in particolare dove c’è una buona domanda di immobili da parte degli studenti fuori sede (Bocconi, Iulm e Ied tra gli atenei e le scuole) ma anche di lavoratori non residenti.
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Nella seconda parte del 2019 i valori immobiliari di Genova sono diminuiti del 2,8%, rispetto al primo semestre 2019. Rispetto al secondo semestre del 2018, nel secondo semestre del 2019 sono aumentate anche le transazioni; gli ultimi dati mostrano una crescita dell’2,8%. Se consideriamo l’intero 2019 l’aumento delle compravendite è stato del +3,7%, per un totale di oltre 7.390 scambi (elaborazione Ufficio Studi Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate). I tempi di vendita nel capoluogo ligure si attestano intorno a 147 giorni, in continua diminuzione rispetto agli anni precedenti e più lunghi rispetto alla media delle grandi città italiane che è di 122 giorni. Negli ultimi 10 anni le quotazioni di Genova sono diminuite del -52,6%, con un andamento peggiore rispetto alla media nazionale che si attesta al -30,8%. A penalizzare il capoluogo è stata soprattutto la qualità delle abitazioni oltre agli eventi naturali che negli ultimi anni hanno interessato la cittadina.
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Prima dell’emergenza sanitaria Coronavirus, gli immobili hanno reso in media il 5,3%, offrendo una potenzialità di reddito non solo più sicura, ma anche mediamente più redditizia rispetto ai rendimenti finanziari.

Infatti, nel corso degli ultimi dieci anni, il mattone ha registrato un trend stabile e rendimenti fruttuosi, rispetto al monetario che è risultato essere un mercato molto volatile con rendimenti anche negativi.

Questi i dati emersi dal nuovo Report Retail Capital Market H2 2019 di World Capital, in collaborazione con Nomisma, il cui focus verte sulla città di Milano, in particolare su 7 zone del semicentro: XXII Marzo, Ticinese, Vigentina, Tortona, Pagano, Washington e Sarpi.
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Dove comprare?

Negli ultimi 5 anni le compravendite per investimento sono cresciute nelle grandi città passando dal 18,5% al 25%. In alcune di esse, complice anche la crescita del turismo che ha spinto le locazioni brevi, il balzo è stato decisamente più elevato. Spicca tra tutte Napoli che è salita da 28,9% a 42,9%. Anche Milano ha avuto un buon incremento confermando la sua notevole attrattività per gli investitori. Vediamo quindi cosa è successo in alcune metropoli e verso quali aree gli investitori si sono orientati.
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Microsoft Corp. presenta oggi un piano quinquennale di investimenti per l’Italia del valore di 1,5 miliardi di dollari, confermando il proprio impegno a supportare l’innovazione e la crescita del Paese, annunciando anche l’intento di avviare la prima Regione Data Center di Microsoft in Italia, a Milano. Capitalizzando ed estendendo il progetto di ecosistema “Ambizione Italia“ lanciato nel 2018, il nuovo piano di investimenti “Ambizione Italia #DigitalRestart” creerà nuove opportunità per far crescere persone e organizzazioni e supportare lo sviluppo economico. Microsoft permetterà alle aziende di accedere a servizi Cloud locali, grazie anche alla rinnovata partnership con Poste Italiane, offrirà programmi di formazione digitale e supporto allo smart working, aiuterà le imprese nella fase di ripartenza offrendo loro l’accesso ai laboratori “AI Hub” e a programmi appositamente pensati per le PMI. Sosterrà inoltre il Paese lanciando una Alleanza per la Sostenibilità per creare un ecosistema di open innovation sui temi green.
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Secondo le analisi condotte dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, analizzando un campione delle compravendite effettuate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete in Italia tra il 2014 ed il 2019, l’età media di chi acquista un’abitazione è cresciuta portandosi da 43 a 45 anni. Aumenta, infatti, la percentuale di chi compra nelle fasce di età superiori a 45 anni.
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TASSI D’INTERESSE

Durante l’ultimo incontro del Consiglio direttivo della Banca centrale europea del 30 aprile, Christine Lagarde, di fresca nomina quale Presidente del massimo organismo economico europeo, ha annunciato che è stato deciso di mantenere invariati i tassi di interesse. Il tasso di riferimento principale resta dunque fermo allo 0,00%, quello sui prestiti marginali allo 0,25% e quello sui depositi a -0,50%. Niente colpi di scena e tutto secondo le attese.

Nell’attuale congiuntura socio-economica, tenuto conto dell’emergenza sanitaria che rischia di impattare in maniera importante sul PIL europeo, la Bce porrà in essere ogni azione possibile per mantenere i tassi agli attuali livelli. Ha già annunciato che continuerà ad immettere liquidità nel sistema bancario in modo che gli istituti di credito possano concedere mutui e prestiti a tassi molto bassi. In questo momento le proposte di mutuo delle banche sono molto vantaggiose sia per i tassi variabili che, soprattutto, per i tassi fissi, questo è lo scenario che dovremo attenderci sul fronte tassi almeno per tutto il 2020.

EURIBOR

Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% (Dicembre 2012), per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014. Ha virato sottozero col mese di Maggio 2015 e dopo aver registrato il suo minimo storico a metà marzo 2020 (sfiorando -0,50%), ha intrapreso un percorso di risalita che lo ha riportato fino a -0,16% ad Aprile. Ai primi di Maggio è comunque rientrato ad un livello più consono al suo percorso di lungo periodo, -0,29% ultima rilevazione.

EURIRS

Dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, l’Eurirs (25 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% per poi tornare a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da allora ha iniziato una fase discendente di lungo periodo che si è accentuata a Luglio 2019. Ha toccato il minimo storico a Marzo 2020 segnando -0,11%. L’ultima rilevazione del mese di Aprile ha fatto registrare -0,14% livello che permette oggi di trovare sul mercato mutui a tasso fisso che raramente abbiamo visto in precedenza.

ESEMPI PRATICI

Stando alle dinamiche dei tassi di Aprile 2020, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti all’1,0% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 442 euro, circa 19 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 423 euro.

Questo chiaramente se i tassi rimanessero sempre agli attuali livelli, cosa che è difficilmente verificabile in un orizzonte temporale così lungo. Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere.

CONCLUSIONI

È chiaro che gli impatti dell’emergenza sanitaria dovuta al coronavirus e al conseguente lockdown decretato dal Governo e dalle Regioni andranno ad impattare sul mercato del credito alla famiglia. Una stima per il primo trimestre 2020 ci fa ipotizzare una perdita di volumi erogati sui mutui di 3,5/4 miliardi di euro. Di contro la buona notizia è che ad oggi i tassi bancari legati alle operazioni di mutuo permetteranno l’accesso ai finanziamenti per la casa a condizioni veramente vantaggiose. Questo potrà agevolare non solo chi vuole acquistare una nuova abitazione, ma anche chi è interessato a sostituire il proprio finanziamento. Prima del blocco la domanda di surroga era in forte aumento e tutto lascia presupporre il fatto che tale crescita non sia destinata ad esaurirsi, ma che possa proseguire alla luce dell’interessante offerta bancaria.

Facile.it ha voluto indagare, con l’aiuto degli istituti di ricerca mUp research e Norstat, non solo quanti fossero i nuclei familiari che avevano chiesto la sospensione del mutuo, ma soprattutto quanti fossero quelli che, vista la situazione economica, ci stavano seriamente pensando. Ha così scoperto che fra quelle che hanno un mutuo per la casa attivo, più di una famiglia italiana su due (ovvero il 53%, pari a quasi 3 milioni di famiglie) ha già sospeso o sta pensando di sospendere il finanziamento.
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