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Economia/Imprese

Gestione del rischio in un’operazione immobiliare negli USA

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Avete deciso di puntare sugli Stati Uniti per realizzare un investimento immobiliare profittevole?

Come è risaputo, il settore del Real Estate USA gode da sempre di grande salute, e presenta ottime opportunità di investimento. Non crediamo, però, che sia tutto facile e che i guadagni arrivino automaticamente. Come accade per altri asset, anche una strategia di investimento immobiliare può presentare rischi e potenziali falle. Il fatto che si investa sul mattone, ancora oggi ritenuto più sicuro (soprattutto per il suo essere “tangibile”) rispetto a un investimento finanziario, non lo rende comunque esente da potenziali rischi.


È nostro compito saperli riconoscere, prevenire, o quanto mai minimizzarne gli effetti, evitando di incorrere in problematiche che possono portare:

  • al fallimento dell’intera operazione di investimento;
  • alla perdita degli introiti attesi, nonché del nostro capitale di partenza.

Come gestire al meglio la componente rischio, quando si effettua un’operazione di investimento immobiliare negli USA?

Per rispondere alla domanda abbiamo richiesto un parere specialistico al team di REMIDA, società con anni di esperienza nel settore del mercato immobiliare statunitense, e che oggi conta oltre 250 immobili gestiti proficuamente attraverso operazioni immobiliari di varia tipologia.

Alcune componenti da non sottovalutare

Se siete interessati ad acquistare un immobile in America, una saggia idea è quella di ricorrere all’uso di una title company.

Questa figura professionale, simile a quella di un notaio italiano:

  • redige l’atto di compravendita sul registro della contea nel quale è situato l’immobile;
  • allo stesso tempo può aiutarci nell’abbattere considerevolmente il rischio in cui possiamo incorrere con un investimento immobiliare.

Minimizzare rischi derivanti da pendenze o ipoteche, con l’uso della title company

Una “title company” ha il compito di proteggerci da alcuni rischi difficilmente verificabili da un investitore non professionista o da un comune acquirente. Nella fattispecie, garantisce per noi che i diritti sulla proprietà acquistata siano liberi da qualunque tipo di pendenza (come la presenza di un’ipoteca, o di eventuali comproprietari) che può derivare dai precedenti proprietari. In pratica, la title company ci assicura, attraverso la redazione di una polizza apposita, che il titolo di acquisto è totalmente pulito.

Esempio pratico

Facciamo un esempio pratico: acquistiamo un immobile da un venditore che afferma di essere l’unico legittimo proprietario. In seguito si presenta alla porta di casa il fratello dell’ex proprietario, affermando di vantare ancora un diritto sulla proprietà per il 50%, in quanto regolarmente ereditata dal genitore defunto. Qualora venisse attestato che il soggetto in questione vanta un diritto reale sull’immobile, sarebbe un problema enorme per la validità dell’intera operazione.

Ecco che qui viene fuori l’utilità della title company.

Per evitare che si incorra in certe problematiche, essa sottoscrive con noi acquirenti una polizza assicurativa sul titolo.

In essa si garantisce che:

  • il venditore ha il REALE diritto legale di vendere quella determinata proprietà a noi;
  • una volta completato l’iter di compravendita, saremo i legittimi proprietari dell’immobile al di fuori di ogni dubbio.

Qualora questo rischio si materializzasse malauguratamente, a farne le spese non saremmo noi compratori, ma piuttosto la title company, che ha garantito per noi sulla pulizia del titolo di acquisto dell’immobile.

Stipulare un’assicurazione per proteggere il proprio investimento

Assicurare gli immobili sui quali si è deciso di investire non è mai una cattiva idea. Ai più potrà sembrare l’ennesima spesa inutile, ma avere una copertura assicurativa consente di minimizzare considerevolmente il rischio che, il verificarsi di determinati eventi (come calamità naturali), possa mandare a monte l’intero investimento iniziale. Perdere quest’occasione, solo ed esclusivamente per risparmiare nell’immediato poche centinaia di dollari, è un errore che non dobbiamo commettere. Assicurarsi è importante, ma è sempre opportuno scegliere la tipologia di assicurazione che maggiormente si adatta alle nostre esigenze!

Le più conosciute sono le seguenti.

  • Liability only

Si tratta di una forma di assicurazione a buon costo, ma che copre solo l’eventualità in cui vi siano infortuni che capitano a chi si trova all’interno della proprietà.

Questo tipo di assicurazione, che copre esclusivamente la responsabilità civile, può essere utile soprattutto se il nostro investimento viene ripartito su più immobili.

  • Liability and dwelling

Tale tipo di assicurazione copre non solo la responsabilità civile, ma anche eventuali danni che colpiscono l’immobile derivanti, ad esempio, da atti vandalici.

  • Liability, dwelling, wind and hail

Particolarmente utile, anche se abbastanza costosa, è una forma di copertura pensata soprattutto in quelle zone dove sono frequenti fenomeni meteorologici come uragani e trombe d’aria.

Tale tipo di investimento ha sicuramente senso se la probabilità che tale evento si presenti è concreta (il livello di rischio non è lo stesso per tutti gli Stati americani).

Va anche considerato il fatto che tale investimento assicurativo può tornare utilissimo solo in caso di danneggiamenti importanti all’immobile.

Diversamente, è probabile che quello che andiamo a pagare come assicurazione, vada già a coprire eventuali costi di ripristino, rendendo questa polizza molto meno utile.

  • Full insurance including flooding

Si tratta della forma più completa di assicurazione, certamente costosa ma che garantisce una copertura totale, anche da eventuali danneggiamenti dovuti a inondazioni.

Una copertura assicurativa è certamente utile per proteggere il nostro investimento immobiliare, ma attenzione a scegliere la soluzione migliore per la nostra reale esigenza.

Acquisizione dell’immobile: meglio se a un prezzo di mercato vantaggioso!

Il fatto di riuscire ad acquistare a un prezzo inferiore a quello di mercato è senza dubbio un elemento di tutela nella gestione del rischio immobiliare. Se acquistiamo un immobile a un prezzo di mercato inferiore, minimizziamo il rischio che il mercato stesso possa attraversare una fase di recessione. Detta in modo molto semplice, se acquistiamo al prezzo di mercato, e poi questo attraversa una contrazione del 10%, anche noi, automaticamente, andremo ad incorrere in una perdita del 10% del valore del nostro asset.

Acquistandolo a un prezzo più conveniente (poniamo il caso che si riesca a chiudere l’affare a un 20% in meno) saremmo riusciti a ridurre considerevolmente il rischio derivante dall’eventuale recessione del mercato. Le società realmente serie, che propongono operazioni immobiliari da investimento, sono quelle che puntano a trovare occasioni molto interessanti a un valore sottocosto rispetto a quello di mercato. Non sempre il ritrovarsi ad acquistare una casa con varie ristrutturazioni da effettuare implica una problematica, anzi.

Possiamo risparmiare nettamente sull’acquisto e realizzare lavori di ristrutturazione intelligenti (spendendo quindi dove serve), utili a portare il valore di vendita dell’immobile almeno pari a quello della media di quartiere nel quale esso è costruito (se non superiore!). Così facendo, saremmo in grado di assorbire le fluttuazioni di mercato che si vengono a generare fisiologicamente.

Conoscere il mercato in cui si opera

Un ulteriore elemento di gestione del rischio, assolutamente da non sottovalutare è la corretta conoscenza del mercato in cui si opera.

Per iniziare, è importante effettuare un’analisi di tutti gli elementi che, dal punto di vista macroeconomico possono influire sul mercato locale nel quale operiamo (dall’andamento dell’occupazione, fino alla variazione dei tassi di interesse, gestita dalla FED).

Oltre a questo ci sono anche tutta una serie di elementi prettamente locali. Ad esempio:

  • il tasso di occupazione degli immobili registrato in un determinato Stato;
  • la presenza di normative locali che possono favorire, o meno, gli investimenti.

Non dimentichiamo di valutare anche:

  • eventuali variazioni in positivo o in negativo dell’occupazione e del salario medio;
  • l’ingresso nell’area di nuove attività molto importanti, che creano i presupposti per ampliare il mercato del lavoro di quella determinata area.

Ad esempio, a St. Petersburg in Florida, dove è situata la sede di REMIDA, la Tesla ha aperto un nuovo stabilimento per la produzione di nuovi modelli, favorendo la crescita della microeconomia locale, in termini di aumento di posti di lavoro.

Conclusioni

Di seguito abbiamo visto alcuni utili consigli che possono aiutarci a gestire il rischio, quando ci si appresta ad effettuare un investimento immobiliare negli USA. Va comunque detto che alcuni di questi consigli possono ritornare utili in una qualsiasi strategia di investimento.

Non dimentichiamoci che ogni mercato presenta le sue regole ed esiste sempre una strategia giusta per ogni mercato.

Il segreto? Essere flessibili, quando serve!

La strategia di partenza non deve necessariamente rimanere uguale nel tempo. La cosa migliore è saper modificare le nostre decisioni di investimento e le modalità di attuazione, a seconda della fase in cui si trova il mercato. Ad esempio, se la nostra strategia di partenza è acquistare casa per ristrutturarla e poi metterla in affitto, non è detto che questa sia la cosa migliore da fare sempre e comunque. Ci possono essere dei momenti in cui è più conveniente fare così, altri in cui è meglio modificare la strategia, puntando sulla rivendita diretta di immobili a buon mercato, ristrutturati e valorizzati.

Essere dinamici ed adattare le strategie, senza rimanere forzatamente ancorati a schemi precostituiti, può consentirci di tutelare il più possibile l’investitore dal rischio, se non proprio azzerandolo totalmente, quanto meno riducendolo in maniera considerevole.

 

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